Российский опыт мансардного строительства

Тема мансардного строительства сейчас вызывает большой интерес у специалистов, свидетельством тому служат многочисленные семинары, конференции и прочие мероприятия, посвященные вопросам надстройки мансардных этажей над существующими зданиями. Документы, регламентирующие мансардное строительство, проектные разработки в данной области - все это является предметом для обсуждения. Но наибольший интерес вызывают реальные примеры надстройки мансардных этажей, осуществленные на практике. Один из таких примеров - реконструкция жилого дома в городе Лыткарино Московской области.

Общая концепция проекта

Надстройка мансардного эта-жа над четырехэтажным жилым домом, построенным в 60-е годы, проводится в рамках проекта комплексной реконструкции жилого квартала в городе Лыткарино. Реализация данного проекта, который носит "гуманитарно-экспериментальный" характер, ведется под патронажем Госстроя Российской Федерации и Министерства строительства Дании и финансируется датской стороной, так как подпадает под действие заключенного в 1994 году между строительными министерствами России и Дании меморандума об обмене опытом и стратегическими разработками в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

На проект возлагается несколько функций: улучшение жилищных условий людей, проживающих в городе, за счет получения дополнительных площадей, отработка технологии надстройки мансардных этажей над существующими зданиями без отселения жильцов, а также продвижение жилищно-коммунальной реформы (предполагается, что часть построенных "мансардных" квартир будет продаваться по рыночным ценам, а вырученные деньги пойдут на обновление инженерных и санитарно-технических коммуникаций и оборудование квартир системами индивидуального учета и регулирования тепла, воды и электроэнергии).

Почему именно город Лыткарино, расположенный на юго-востоке Московской области, на берегу Москвы-реки, был избран в качестве "испытательного полигона"? По-видимому, одним из решающих факторов здесь стал основной тип городской застройки дома первых массовых серий индустриального домостроения (Лыткарино как город возник всего лишь 40 лет назад, когда господствовал типовой подход к жилищному строительству в частности и к градостроительству вообще).

Около 6 тысяч семей, проживающих в городе, являются очередниками на улучшение жилищных условий. Именно поэтому одним из самых важных пунктов программы социально-экономического развития города стала реконструкция одного из жилых кварталов. Специалисты подсчитали, что за счет надстройки мансардных этажей в данном квартале будет получено 320000 м 2 дополнительной жилой площади. Осуществление проекта началось в феврале этого года с реконструкции жилого дома по ул. Октябрьской, 2А. Строительство мансардного этажа над данным зданием должно было дать девять дополнительных квартир общей площадью от 44 до 72 м 2.

Материалы и конструкции, использованные при надстройке мансардного этажа

Мансарда была выполнена внутри двускатной кровельной конструкции с уклоном 45° С, возведенной на месте старой крыши здания. Простейшая конфигурация мансарды (в поперечном разрезе - равнобедренный треугольник, укрепленный дополнительной средней перекладиной) была выбрана исходя из соображений конструктивной целесообразности и технологичности. Во-первых, такое решение способствовало оптимальному распределению нагрузок на несущие конструкции здания. Во-вторых, для возведения треугольной крыши требовалось минимальное количество крепежных устройств.

Поскольку сама идея надстройки мансардных этажей предполагает, что мансарда - легкое сооружение, не создающее больших дополнительных нагрузок на существующие конструкции здания и не требующее применения тяжелой крановой техники, в проекте были использованы только легкие и технологичные строительные и отделочные материалы. Каркас мансарды был выполнен из деревянных строительных конструкций, пропитанных антисептическим раствором. Теплоизоляция мансардных помещений, уложенная между стропилами, была реализована при помощи изоляционных минераловатных плит Rockwool, уложенных в два перекрестных слоя толщиной 10 и 15 см. Для предотвращения проникновения влаги в конструкции сооружения была использована пароизоляционная прослойка. Проблема освещения мансардных помещений была решена за счет использования мансардных окон Velux с углом открывания, равным 180°. В конструкцию мансарды было встроено несколько окон с системой двойного открывания, выполняющих дополнительную страховочную функцию аварийного пожарного выхода на крышу. Кровельное покрытие мансардного этажа было выполнено из оцинкованных металлических листов, междуквартирные перегородки - из кирпича и бетона, внутренние перегородки из легких газобетонных блоков.

Конструкция пола мансарды была решена следующим образом: к деревянным лагам, укрытым звукоизолирующей фибролистовой прослойкой, крепились шпунтовые доски. Отделка стен мансардных помещений была выполнена из готовых гипсокартонных листов, обладающих высокими звукоизолирующими и пожарозащитными способностями.

Для обогрева мансард была использована специальная отопительная система Danfoss, состоящая из контролирующих и регулирующих элементов, термостатов, радиаторов и трубопроводов.

Технология строительства

Главным условием проекта было проведение реконструкционных работ без отселения жильцов. Поэтому вся технология строительства была продумана таким образом, чтобы проживающие в доме люди не испытывали никакого дискомфорта во время проведения работ по надстройке мансардного этажа. Теперь, когда реализация пилотного проекта близится к завершению, можно констатировать тот факт, что организаторы и исполнители строительства с честью справились с поставленной задачей. Действительно, жильцы почти не ощутили неудобств, связанных с реконструкцией. Строители ни разу не воспользовались для подъема на крышу внутриподъездными лестницами дома, и поэтому практически не сталкивались с жильцами. Транспортировка людей и материалов на крышу осуществлялась при помощи специального подъемника, смонтированного на глухой торцевой стене здания. С этой же стороны дома была устроена небольшая строительная площадка, где складировались привезенные материалы и конструкции. Примечательно, что при проведении реконструкционных работ в Лыткарино не было вырублено ни одного дерева, да и вообще благоустройство и озеленение территории нисколько не пострадали. Такой подход характеризует мансардное строительство без отселения жильцов как оптимальный с экологической точки зрения метод реконструкции существующей застройки.

Надстройка мансардного этажа велась поэтапно. Сначала на первом условном участке разбиралась конструкция старой кровли. Сразу же после этого участок закрывался полиэтиленовой пленкой, предохраняющей кровельное перекрытие от влаги. Все инженерные системы здания во время реконструкции работали в обычном режиме, поэтому те выходы трубопроводов, которые оказались на "оголенных" участках крыши, были спрятаны под специальное временное техническое перекрытие. Особым образом были перекрыты и лестничные клетки.

Следующим этапом реконструкции стало устройство навесных лесов. Леса крепились к наружным стенам здания выше уровня окон последнего этажа при помощи специальных металлических закладных деталей. После установки несущего каркаса укладывались направляющие лесов, по которым устраивался настил из досок. Такое решение - использование системы легких навесных лесов в верхнем ярусе здания - обеспечило выполнение необходимых мер страховки и позволило создать на крыше дома импровизированную строительную площадку, на которой было удобно и легко работать.

Параллельно с установкой лесов по периметру здания на крыше велась сборка элементов стропильной системы и их последующий монтаж. Сначала была выполнена обвязка стропильной системы и установка несущих коробов для стропильных ног. После монтажа стропильных ног параллельно велись работы по внутреннему утеплению мансарды и устройству наружной обрешетки. До облицовки крыши металлическими кровельными листами готовые участки мансардной конструкции также закрывались полиэтиленовой пленкой.

Параллельно с выполнением одного участка мансарды велась разборка старой кровельной конструкции на следующем участке и так далее. В настоящее время работы по реконструкции близятся к завершению, а заселение первых жильцов в построенные мансардные квартиры намечено на осень этого года.

Правовые и экономические аспекты

Для проведения реконструкции дома в Лыткарино потребовалось получение согласия всех людей, проживающих в здании. Первоначальная идея надстройки мансардного этажа не вызвала большого энтузиазма среди жильцов. Организаторам проекта пришлось вести с людьми, проживающими в доме, большую разъяснительную работу. Но после того как людей убедили в том, что реконструкция принесет пользу и для них лично (по условиям проекта должны были быть обновлены инженерные коммуникации здания, установлены поквартирные счетчики и приборы для регулирования потребления тепла, воды и электроэнергии, а также проведен ряд других мер), все жильцы дали письменное согласие на надстройку мансардного этажа.

Что касается финансового аспекта строительства, то стоимость 1 м 2 жилой площади в мансардных квартирах составила $450, что почти в 1,5 раза ниже стоимости жилой площади во вновь построенных зданиях.

Александра ПОНОМАРЕВА