Мансардное строительство в Республике Беларусь
Семинар стал очередным подтверждением того, что интерес к теме реконструкции существующего жилого фонда в целом и надстройке мансардных этажей в частности продолжает возрастать. Присутствие на семинаре высоких должностных лиц - главного советника по жилищно-коммунальному хозяйству и строительству Совета Министров Руслана Белогорцева, заместителя министра архитектуры и строительства Анатолия Ничкасова и заместителя министра жилищно-коммуннального хозяйства Георгия Добровольского - подтвердило тот факт, что мансардное строительство находится в центре пристального внимания государственных органов управления. Несмотря на то что некоторые вопросы, связанные с мансардным строительством, по-разному трактуются двумя министерствами, стремление выработать согласованную позицию по данной проблеме уже дало свои первые результаты. Принятые постановление Совета Министров и инструкция по мансардному строительству, конечно, не идеальны, но эти документы по крайней мере, позволяют начать конкретную работу в данной области. Сейчас мансардное строительство в республике находится на стадии экспериментальной реализации имеющихся разработок. К настоящему моменту уже определена конкретная адресная программа объектов, в которых предполагается осуществить надстройку мансардных этажей. К сожалению, на практике она реализуется очень медленно. Такое положение вещей определяется многими причинами. К ним можно отнести и несовершенство нормативно-методической базы, и наличие некоторых проблем правового характера, и сложности, возникающие в ходе взаимоотношений всех участников процесса реконструкции - строителей, инвесторов, жильцов, местных властей и т. д. Пожалуй, самым болезненным вопросом является работа с жильцами реконструируемых объектов.
Реконструкция для жильцов или реконструкция "против жильцов"? Кстати, именно эта проблема вызывала и продолжает вызывать наибольшее количество разногласий. Казалось бы, чего с ними, жильцами, церемониться... Инвестор и заказчик реконструкции и надстройки мансардных этажей платит, а значит он и "заказывает музыку". Вопрос о том, нужно или не нужно получать согласие жильцов на реконструкцию, до сих пор продолжает оставаться камнем преткновения. В то же время опыт России (которая ближе всего к нам по менталитету населения и "национальным особенностям" в решении различных проблем) показывает, что только грамотная и кропотливая работа с людьми, проживающими в домах, выбранных для реконструкции, может дать положительный результат. Мансардное строительство в подмосковном городе Лыткарино (статью об этом вы можете прочитать в этом же номере "СиН") еще раз подтвердило целесообразность такого подхода. Опыт показывает, что когда люди убеждаются в том, что реконструкция принесет пользу и им лично (здесь возможны самые различные варианты - получение дополнительных жилых площадей, снижение размера квартплаты и т. д.), они не оказывают никакого противодействия. Проведение социологических исследований, ведение разъяснительной работы с жильцами, формирование их позитивного отношения к реконструкции - только соблюдение всего этого комплекса мер предоставит возможность для того, чтобы надстройка мансардных этажей стала широкомасштабным массовым явлением. А иначе существует определенный риск дискредитировать хорошую идею.
Зарубежный и отечественный опыт мансардного строительства позволил выявить оптимальные конструктивно-технические решения в данной сфере. Как правило, в большинстве случаев самый целесообразный вариант - это выполнение мансард в виде каркасно-обшивных систем. Благодаря такому решению мансардные этажи получаются легкими и энергоэффективными. Кроме того, выполнение каркасно-обшивных систем позволяет вести строительство высокими темпами и допускает применение прогрессивной технологии производства работ в условиях сложившейся городской застройки. Каркас мансарды может изготавливаться из деревянных или металлических элементов. Применение деревянного каркаса предпочтительнее с точки зрения экологического качества жилья и финансовых аспектов строительства. Внутренняя отделка мансардных помещений может выполняться из гипсокартонных листов (в зависимости от конкретных требований проекта - обычных, огнестойких или влагостойких), гипсоволокнистых листов, ДВП, ДСП или других материалов. Для тепло- и звукоизоляции мансард целесообразно применять легкие несгораемые утеплители. По мнению многих специалистов-проектировщиков, из всех теплоизоляционных материалов, присутствующих на строительном рынке республики, лучше всего для этой цели подходят изделия зарубежных фирм, имеющих большой опыт в производстве теплоизоляции, - "Paroc", "Isover", "Ursa" и т. д. Кровельное покрытие мансард можно выполнять из различных материалов: обычной известково-песчаной черепицы, металлочерепицы, металлических облицовочных листов и др. Все вышеназванные материалы присутствуют на белорусском строительном рынке в широком ассортименте. Внутренние перегородки и наружные стены мансардных этажей можно возводить из легких бетонных или кирпичных блоков, для соблюдения требуемого уровня естественного освещения помещений идеально подходят специальные встроенные мансардные окна - словом, обширная "материальная база" изделий и конструкций, производимых в республике или поступающих из-за рубежа, позволяет реализовать практически любое проектное решение. Уже имеющийся опыт мансардного строительства дает основание утверждать, что отопление и водоснабжение мансардных этажей целесообразнее всего выполнять в виде локальных систем, не связанных с существующими инженерными сетями. Системы вентиляции и канализации мансард, наоборот, лучше "привязывать" к имеющимся в здании аналогичным системам. Кстати, одним из способов решения вентиляции мансардных этажей может стать использование вентилируемого кровельного покрытия - этот конструктивный прием оправдал себя в многочисленных примерах из зарубежной практики.
Итак, спектр материалов и конструкций для мансардного строительства, имеющихся на белорусском рынке, предоставляет большие возможности для выбора. Наглядным подтверждением этому стала небольшая экспозиция, представленная в рамках семинара. Мансардные окна Velux, теплоизоляционные изделия Capatect и другие материалы для мансардного строительства, представленные фирмой Lacufa, цементно-песчаная черепица и стеновые блоки АО "Забудова", теплоизоляционные материалы и изделия концернов Isover и Paroc, а также многие другие разновидности строительной продукции, продемонстрированные на мини-выставке, позволили бы возвести на высоком качественном уровне большое количество мансард.
Впрочем, в рамках семинара была предоставлена возможность не только ознакомиться с теоретической стороной конструктивно-технических решений, применяемых в мансардном строительстве, и посмотреть на материалы и изделия, предлагаемые для этого вида работ, но и увидеть реальные практические примеры надстройки мансардных этажей. Обзорная экскурсия по объектам мансардного строительства в Минске, включенная в программу семинара, оказалась интересной и познавательной.
Все объекты, продемонстрированные участникам семинара, несколько выпадали из общей направленности мероприятия - дело в том, что идея возведения мансардных этажей над существующими зданиями без отселения жильцов, признанная большинством специалистов оптимальным методом реконструкции в нынешних условиях, пока что остается в Беларуси только идеей. Ни одного реального объекта, выполненного по такой схеме, в Минске пока что нет. Те практические примеры реконструкции зданий с надстройкой мансардных этажей, которые были показаны во время ознакомительной поездки, были осуществлены по старой технологии, предусматривающей отселение жильцов. Но это не столь важно - возможность посмотреть и "потрогать" строящиеся мансарды помогла еще раз убедиться в целесообразности этого вида реконструкции. А что касается возведения мансардных этажей без отселения жильцов, то ...всему свое время. Будут такие объекты - будут и новые поездки.
В здании по ул. К. Маркса, 25 возводимый мансардный этаж будет отдан под офисы (вытеснение жилья объектами, предназначенными для выполнения коммерческо-деловых функций, в наиболее престижных районах города - вполне естественный и закономерный градостроительный процесс). Каркас мансарды выполнен из металлических элементов (кажется, местного производства), теплоизоляция - из полужестких минераловатных плит, внутренняя обшивка - из гипсокартона, изготовленного в Минске. Интерьер помещения, который, несмотря на отсутствие законченной отделки, уже производит приятное впечатление, дополняют уже знакомые окна Velux. Кровля мансарды облицована металлическими листами. В целом здание, увенчанное мансардным этажом, с улицы смотрится весьма и весьма неплохо. Во всяком случае, после окончания реконструкционных работ такой объект можно даже показывать гостям столицы как одну из достопримечательностей города (всем известно, что с достопримечательностями у нас пока не густо).
Дом по ул. Осипенко, 19 выглядит несколько скромнее. Это неудивительно, так как реконструкция здания была выполнена еще ...в 1989 году, когда подход к модернизации существующей застройки был принципиально другим. "Хрущевка" 335-й серии с неполным каркасом была реконструирована по проекту института "Белжилпроект" в рамках действующей тогда союзной программы модернизации жилого фонда. Дом был выбран в качестве объекта-представителя из-за предполагаемых конструктивных недостатков (все найденные недостатки были полностью устранены при реконструкции). После реконструкции вместо 80 квартир типовой "хрущевской" планировки в доме разместились 62 квартиры с улучшенной планировкой (были выполнены увеличение площади помещений и ряд других мероприятий). Интересным решением стало дополнение квартир, находящихся на первом этаже, небольшими озелененными участками. Таким образом была повышена потребительская ценность этих квартир. Что касается самого мансардного этажа, то с его помощью в здании были выполнены двухуровневые квартиры. После реконструкции прошло уже почти десять лет, но дом продолжает оставаться интересным примером из сферы реализованных на практике разработок по модернизации существующего жилого фонда.
А на объект по ул. Филимонова, также запланированный в программе посещения, мы и все остальные участники семинара не поехали, так как не хватило времени. Придется заглянуть туда в следующий раз.
Таким был очередной семинар, посвященный тематике мансардного строительства, - довольно бурным, насыщенным дискуссиями и спорами и очень информативным. Будем надеяться, что его результатом станет появление новых реализованных объектов реконструкции с надстройками мансардных этажей.
Светлана ЛОБАНОВА
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 35 за 1997 год в рубрике реконструкция
